Первым делом закажите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на интересующий вас объект (киоск, ларек, торговую точку). Этот документ покажет не только текущего владельца, но и наличие обременений: залогов, арестов, судебных споров, ипотеки.
Важно запросить сведения о земельном участке, на котором размещен объект. Удостоверьтесь, что у продавца есть законные основания для размещения строения на данной территории (договор аренды, право собственности).
Тщательно изучите разрешительную документацию на капитальное строение. Убедитесь, что объект соответствует градостроительным нормам и правилам, а его назначение соответствует фактическому использованию. Несоответствие может привести к проблемам с дальнейшей эксплуатацией.
Обратите внимание на наличие действующих договоров с ресурсоснабжающими организациями (электричество, водоснабжение). Переоформление этих договоров – обязательный этап сделки, требующий документального подтверждения прав на объект.
Проверка правоустанавливающих документов на павильон и земельный участок
Перед заключением сделки с объектом торговли убедитесь в наличии и подлинности свидетельства о праве собственности (или выписки из ЕГРН) на строение. Внимательно сопоставьте указанный в документе кадастровый номер и адрес с фактическим местоположением и характеристиками объекта. Запросите у владельца техническую документацию (технический паспорт, поэтажный план, экспликацию) для сверки соответствия фактической планировки и площади сведениям в ЕГРН.
Если сооружение располагается на земельном участке на основании права аренды, проверьте срок действия договора аренды и наличие ограничений (обременений) на его использование, зарегистрированных в ЕГРН. Важно изучить условия договора аренды, включая порядок внесения арендной платы, возможность субаренды и условия расторжения. Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок для выявления возможных прав третьих лиц (например, сервитутов, ипотек).
При отчуждении недвижимости, расположенной на участке, находящемся в собственности у города, необходимо убедиться в наличии согласия Департамента городского имущества на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Отсутствие такого согласия может повлечь признание сделки недействительной.
Удостоверьтесь в отсутствии судебных споров в отношении объекта или земельного участка, запросив соответствующую информацию в картотеке арбитражных дел и на сайте районного суда по месту нахождения объекта. Наличие споров может свидетельствовать о риске оспаривания прав на строение или землю.
В случае сомнений в подлинности документов или для получения квалифицированной оценки рисков рекомендуется привлечь специалиста в сфере имущественных отношений.
Особенности оформления прав на земельный участок под торговым павильоном
Для узаконивания прав на землю под стационарным объектом розничной торговли в столице необходимо установить соответствие фактического землепользования градостроительному регламенту территориальной зоны.
- Аренда: Если строение капитальное, возможно оформление участка в аренду без торгов при условии, что объект зарегистрирован до определенной даты, установленной местным законодательством. Запросите выписку из ЕГРН на строение и кадастровый паспорт участка для проверки этих условий.
- Собственность: Выкуп участка в собственность возможен при наличии права собственности на здание и соответствии вида разрешенного использования земельного участка назначению строения. Подготовьте заключение экспертизы о соответствии строения требованиям безопасности.
- Сервитут: Если требуется только ограниченное использование земли (например, для прокладки коммуникаций), рассмотрите установление сервитута. Согласуйте условия сервитута с собственником участка.
При отказе в предоставлении земли в собственность или аренду, запросите письменный отказ с указанием причин. Изучите возможность обжалования отказа в суде, опираясь на практику по аналогичным делам в регионе.
Особое внимание уделите проверке наличия обременений на земельном участке (залог, арест). Это можно сделать, заказав выписку из ЕГРН. Наличие обременений может существенно затруднить процесс оформления прав.
В случае, если участок является частью большего земельного массива, потребуется его раздел или выдел. Подготовьте межевой план и согласуйте его с кадастровым инженером.
Составление договора купли-продажи: ключевые условия и риски
Точное описание объекта коммерческой недвижимости – база договора. Укажите кадастровый номер, место расположения, площадь и назначение строения. Приложите поэтажный план. Это минимизирует разногласия.
Обязательно пропишите порядок расчетов. Определите, будет ли это аккредитив, банковская ячейка или прямой перевод. Укажите сроки и условия доступа к средствам.
Включите пункт об ответственности сторон за нарушение условий соглашения. Штрафные санкции и пени стимулируют к своевременному исполнению обязательств.
Укажите момент перехода права собственности. Обычно это происходит после регистрации в Росреестре, но можно предусмотреть иные варианты.
Убедитесь, что продавец имеет право распоряжаться имуществом. Запросите выписку из ЕГРН и проверьте наличие обременений (залог, арест).
Согласуйте условия передачи объекта. Кто оплачивает коммунальные услуги до момента передачи, и кто несет ответственность за сохранность имущества?
Включите раздел о разрешении споров. Укажите, каким судом будет рассматриваться дело в случае возникновения разногласий.
Проверьте полномочия лица, подписывающего договор. Если это представитель, запросите доверенность.
Тщательно проверьте раздел о форс-мажорных обстоятельствах. Определите, какие события освобождают стороны от ответственности.
При оформлении документов стоит учитывать, что Павильоны и киоски для торговли Валдай тоже могут стать объектом сделки.
Риски:
- Признание сделки недействительной из-за нарушения прав третьих лиц.
- Оспаривание договора в связи с недееспособностью одной из сторон.
- Невозможность зарегистрировать переход права собственности из-за ошибок в документах.
Государственная регистрация перехода права собственности и обременений
Чтобы зарегистрировать переход права владения на коммерческий объект и возникшие ограничения, подайте документы в Росреестр через МФЦ или онлайн.
Обязательный пакет включает:
Государственная пошлина за регистрацию права для физических лиц одна сумма, для организаций – другая. Размер фиксирован и устанавливается Налоговым кодексом.
Срок регистрации – обычно не более семи рабочих дней. При подаче документов через МФЦ срок может увеличиться на два дня.
Регистрация обременений (например, ипотеки, аренды) проводится аналогично, с предоставлением документов, подтверждающих наличие обременения (договор ипотеки, договор аренды).
После регистрации выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права и наличие (или отсутствие) обременений.
Налоговые последствия сделки и расчеты с прежним собственником
Убедитесь, что в договоре купли-реализации коммерческой недвижимости четко определен порядок расчетов, включающий сроки, форму (наличные, безналичный перевод) и ответственность за просрочку платежей. Используйте аккредитив или эскроу-счет для безопасного перечисления средств после регистрации перехода права собственности.
Продавец, являющийся физическим лицом, обязан уплатить НДФЛ с дохода от реализации объекта. Ставка – 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов. Доход можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта ранее, либо применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн рублей.
Если продавец – юридическое лицо, применяющее общую систему налогообложения, доход от отчуждения недвижимости облагается налогом на прибыль (ставка – 20%). При упрощенной системе налогообложения (УСН) налог рассчитывается по ставке 6% (объект налогообложения – доходы) или 15% (объект налогообложения – доходы минус расходы) в зависимости от выбранного варианта УСН.
Покупатель должен оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности. Размер пошлины для физических лиц составляет фиксированную сумму, для организаций – другую фиксированную сумму. Уточните актуальные размеры госпошлины на дату регистрации.
Важно проверить, не применял ли прежний владелец ускоренную амортизацию в отношении здания. Это может повлиять на расчет базы по налогу на имущество для нового владельца, поскольку остаточная стоимость актива будет ниже.
Включите пункт о распределении обязанностей по уплате налога на имущество за год, в котором совершена передача прав. Обычно этот налог распределяется пропорционально времени владения объектом в течение года.
При переуступке прав аренды земельного участка, на котором располагается строение, уточните порядок уплаты арендной платы и переоформления договора аренды с учетом изменения собственника сооружения.
Настоятельно рекомендуется провести сверку расчетов с бюджетом по налогам на имущество и землю у прежнего собственника, чтобы исключить риск предъявления претензий к новому владельцу в будущем.
Разрешение споров и минимизация рисков после совершения сделки
Для оперативного решения разногласий, включите в договор пункт о досудебном порядке урегулирования, установив конкретный срок для ответа на претензию (например, 10 рабочих дней).
Во избежание споров о границах объекта недвижимости, проведите геодезическую экспертизу и согласуйте акт установления границ со смежными землепользователями до подписания акта приема-передачи.
Для защиты от возможных претензий третьих лиц, получите расширенную выписку из ЕГРН, содержащую сведения о переходе прав на строение за весь период его существования, и проведите тщательную проверку выявленных обременений.
Если выявлены скрытые дефекты строения, незамедлительно направьте продавцу письменную претензию с требованием об устранении недостатков или соразмерном уменьшении покупной стоимости, ссылаясь на статью 475 ГК РФ.
В случае возникновения спора о расторжении договора, обратитесь к медиатору для проведения процедуры медиации, что позволит урегулировать конфликт во внесудебном порядке и сэкономить время и средства.
Страхование титула собственности защитит от финансовых потерь при оспаривании сделки в будущем.
